Verwachting voor de hypotheekrente 2023
De variabele hypotheekrente is het afgelopen jaar hard gestegen. Dat komt doordat de Europese Centrale Bank (ECB) haar rentetarieven fors verhoogde. Zo stond het zogenaamde depositotarief waartegen commerciële banken geld kunnen stallen bij de ECB in juli vorig jaar nog op -0,5%. Inmiddels is dat bij de laatste beleidsvergadering op 14 september opgeschroefd naar 4%. Wij denken dat de ECB geen verdere renteverhogingen meer zal doorvoeren en aan het eind van het eerste kwartaal van volgend jaar de rentetarieven zal verlagen. Wanneer deze prognose uitkomt, dan zal de variabele hypotheekrente (die afhangt van de rentetarieven van de ECB) naar verwachting eind dit jaar weer omlaag kunnen gaan.
De reden voor de reeks renteverhogingen van de ECB is de hoge inflatie. De prijzen van consumentengoederen en -diensten stijgen harder dan gewenst. De ECB heeft als mandaat om de inflatie op lange termijn te beperken tot 2%. De eerste prijsstijgingen ontstonden door de naweeën van Corona. Leveringsproblemen bij de productieketens, een krappe arbeidsmarkt en het plotselinge vraagherstel nadat de lockdownmaatregelen waren losgelaten, stuwden de prijzen omhoog. De oorlog in Oekraïne deed daar nog een schepje bovenop en leidde tot een vlucht in de voedsel- en energieprijzen. Per saldo steeg de inflatie in de Eurozone naar liefst 10,6% in oktober 2022.
De ECB is nog niet gerust op terugkeer inflatie naar 2%
Vervolgens is de inflatie echter weer afgenomen naar 5,2% in augustus 2023. De inflatie daalt doordat de eerdere voedsel- en energieprijsstijgingen uit de inflatiecijfers verdwijnen. Hier staat tegenover dat bedrijven de eerdere kostenstijgingen proberen door te berekenen aan hun klanten. Een aanwijzing hiervoor is dat de zogenaamde kerninflatie, die volatiele componenten zoals de voedsel en energie buiten beschouwing laat, staat op 5,3%. Een stijging van de kerninflatie wijst erop dat de prijsstijgingen hardnekkiger van karakter worden en lastiger te bestrijden. In de augustus was deze licht gedaald, maar de ECB is er nog niet gerust op dat de inflatie spoedig terugkeert naar het streefniveau van 2%.
Na het laatste beleidsoverleg hintte de ECB op een rentepauze, maar wilde verdere renteverhogingen niet uitsluiten. Wij denken dat de rentetarieven gelijk blijven op het huidige niveau en op den duur omlaag zullen gaan. Diverse economische indicatoren wijzen uit dat de reeks renteverhogingen een stevige rem zet op de kredietverlening en de bestedingen. De Europese Commissie heeft de groeiverwachtingen voor dit jaar én volgend jaar naar beneden bijgesteld. Bij een zwakkere vraag zullen bedrijven moeite krijgen om prijzen verder te verhogen. Zodra de tekenen dat de inflatie daalt duidelijker worden en de dreiging van een economische terugval reëler, dan zal de ECB volgens ons opschuiven in de richting van renteverlagingen in plaats van renteverhogingen.
Lange rente omlaag bij zicht op renteverlagingen door ECB
De door ons verwachte ECB-koersverandering zal ook invloed hebben op hypotheekleningen met een lange rentevaste periode. De rente daarop beweegt namelijk mee met de rente op 10-jaars leningen van de Nederlandse overheid. Die hangt op zijn beurt weer af van toekomstverwachtingen ten aanzien van de rentetarieven van centrale banken. Gedurende de reeks renteverhogingen steeg de 10-jaars staatsrente van nihil begin 2022 naar zo’n 3% in augustus 2023. Sindsdien schommelt de rente rondom dit niveau. Wij denken dat de 10-jaars staatsrente dit jaar stabiel blijft rond het huidige niveau, maar vervolgens zal dalen naar 2,25% eind volgend jaar als gevolg van de door ons verwachte renteverlagingen door de ECB.
In het spoor van de Nederlandse staatsrente zal ook de hypotheekrente met een lange rentevaste periode omlaag gaan. De rentedaling zal naar verwachting bij hypotheekleningen echter minder fors zijn dan bij staatsleningen. Wanneer de economische situatie verslechtert nemen kredietrisico’s namelijk toe. Hypotheekverstrekkers zullen zich daarom genoodzaakt zien hun risico-opslag op hypotheken te verhogen. De ruimte daarvoor is echter beperkt door de intensieve concurrentie op de hypotheekmarkt in Nederland.
Met dank aan de heer Bram Vendel, econoom bij ABN AMRO
